Derecho Civil

2 septiembre, 2012

Contrato de arrendamiento: Cláusula penal

Contrato de arrendamientoEn el contrato de arrendamiento de vivienda las obligaciones y derechos de las partes tienen un desarrollo continuado a lo largo del tiempo, que no se agota en una concreta prestación -pago de la renta-, sino que finaliza con la puesta en poder del propietario de las llaves del inmueble arrendado. No es extraño que determinados contratos de arrendamiento incluyan cláusulas de penalización para el caso del desistimiento del contrato por parte del arrendatario antes de la conclusión del plazo convenido. ¿Qué validez tiene dicha cláusula penal para el arrendatario deudor? La cláusula penal supone una obligación accesoria, generalmente pecuniaria, a cargo del arrendatario deudor, que sanciona el incumplimiento o el cumplimiento irregular de la obligación asumida por éste en la firma del contrato de arrendamiento, a modo de garantía de los daños y perjuicios ocasionados.

Esta claúsula penal es contemplada en la Ley de arrendamientos urbanos de 1994 en su artículo 11 donde establece que en arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario (deudor) desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al propietario de la vivienda con una antelación mínima de dos meses. Asimismo, las partes podrán pactar en el contrato de arrendamiento que, para el caso de desistimiento del arrendatario, deba indemnizar al propietario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

En los casos de matrimonio o convivencia del arrendatario, si éste manifestase su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él, sin el consentimiento del cónyuge que conviviera con dicho arrendatario, podrá continuar el contrato de arrendamiento suscrito en beneficio de dicho cónyuge. A los efectos, el arrendador debe requerir al cónyuge del arrendatario para que manifieste su voluntad al respecto. Efectuado el requerimiento, el contrato de arrendamiento se extinguirá si el cónyuge del arrendatario no contesta en un plazo de quince días a contar de aquél, debiendo el cónyuge abonar la renta correspondiente hasta la extinción del contrato, si la misma no estuviera ya abonada. Para el caso de que el arrendatario abandonara la vivienda sin manifestación expresa de desistir o de no renovarlo, el contrato de arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge que conviviera con aquél, siempre que en el plazo de un mes de dicho abandono, el arrendador reciba notificación escrita del cónyuge manifestando su voluntad de ser arrendatario.

¿Qué función tiene dicha cláusula penal? Es liquidadora de los daños y perjuicios del incumplimiento o el cumplimiento defectuoso de la obligación principal por el arrendatario deudor. De esta manera el propietario de la vivienda tiene cubierta la posibilidad, sin más, de que el arrendatario a su arbitrio, dé por concluida la relación contractual antes de su finalización.

Por último mencionar que el pasado dia 24 de Agosto el Consejo de Ministros aprobó un Proyecto de Ley para dinamizar el Mercado de Alquiler de Viviendas en España, donde se pretende flexibilizar el mercado de alquiler, estando pendiente del tramite parlamentario correspondiente y consenso con las otras fuerzas políticas.

Munguía y Melián Abogados - J. Miguel Munguía

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